Reklama

Reklama

Współpraca z doradcą

Rozmowa z Jackiem Nowakiem, deweloperem, członek Zarządu Małopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

DP: Od szeregu miesięcy rynek nieruchomości mieszkaniowych oceniany jest przez pryzmat różnych sondaży, raportów, obiegowych opinii, czy przekazów medialnych, z których można wnioskować, że mamy do czynienia ze stagnacją na wielką skalę. Mówi się, że klienci niczego nie kupują, narzekają na wysokie ceny i spodziewają się, że będzie taniej. Czy sytuacja na rynku mieszkaniowym jest rzeczywiście tak trudna?

Reklama

- Sytuacja jest bardzo złożona. To, co słyszymy albo czytamy w mediach, choć ma niewiele wspólnego z rzeczywistością wpływa jednak na zachowania klientów. Liczba osób poszukujących mieszkań wcale nie spadła, wiele z nich jest gotowych kupić lokal nawet od ręki, ale do transakcji często nie dochodzi, bo ludzie z jednej strony boją się kryzysu, zadłużenia, a z drugiej spodziewają spadku cen. Gdzieś słyszeli, że będzie taniej, ktoś im radził żeby czekali więc jeśli nawet oglądają mieszkanie w dobrej cenie, tańsze niż np. przed dwoma miesiącami, postanawiają czekać. Dla nich lokalizacja, czy standard mieszkania są rzeczą drugorzędną. Rozmowę zaczynają od pytania, czy można negocjować ceny.

Klienci boją się zawierać umowy, wpłacać zadatki, bo nie wiedzą również jak zareagują banki. O ile pod koniec ubiegłego roku banki rzeczywiście drastycznie ograniczyły kredytowanie, o tyle dziś wiele z nich udziela kredytów nawet do 100 proc. wartości nieruchomości, nie tylko w złotówkach, ale także w walutach obcych. Złożoność całej sytuacji może mieć jednak wydźwięk pozytywny dla rynku wtórnego, rynku pośrednictwa. Mamy mnóstwo pseudo pośredników, którzy działają na szkodę rzetelnych fachowców i być może w związku z zaistniałymi trudnościami oni sobie po prostu nie poradzą i dojdzie do oczyszczenia rynku.

DP: Potwierdza Pan, że klienci spodziewają się obniżek cen nieruchomości. Na co tak naprawdę mogą liczyć?

- Obniżanie cen nieruchomości poniżej granicy opłacalności, czyli kosztów jakie deweloper poniósł na realizację inwestycji jest nierealne. Klient, który czeka na coraz większe obniżki cen powinien o tym wiedzieć. Poza tym, poszukujący mieszkań powołują się czasem na tzw. średnie ceny nieruchomości. Moim zdaniem, uśrednianie cen może mieć jakieś znaczenie dla statystyków, natomiast publikowanie tego rodzaju danych np. w prasie, którą czyta przeciętny klient nie mający o rynku nieruchomości zbyt dużej wiedzy, najczęściej zniekształca rzeczywisty obraz. Średnie wartości ustalane są często bez uwzględniania szeregu istotnych czynników decydujących o realnej wartości nieruchomości, takich jak lokalizacja, dzielnica, infrastruktura, standard.

DP: Na rynku jest teraz więcej mieszkań niż kupujących. Klient ma w czym wybierać. Czy wobec tego sięga po lokale najtańsze, czy najlepsze?

- Zdecydowana większość klientów pyta o rynek pierwotny i wybiera mieszkania najlepsze, z dobrą lokalizacją, infrastrukturą. Nie znajdują natomiast nabywców mieszkania, które powstawały na fali tzw. boomu nieruchomościowego, z jakim mieliśmy jeszcze niedawno do czynienia, kiedy to ludzie różnych zawodów, nie mający żadnych doświadczeń ani fachowej wiedzy stawali się deweloperami, budując domy najgorszej jakości. Klient coraz częściej patrzy nie tylko na budynek, ale na jego otoczenie. Wybiera mieszkania w osiedlach nowych, przestrzennych, z dobrym dojazdem, w pobliżu szkół, przedszkoli, sklepów, z piwnicą, garażem czy miejscem postojowym.

Wybór korzystnej oferty wymaga rozwagi. Jest to zadanie dla pośredników, dobrych fachowców na rynku nieruchomości. Jeśli ktoś kupuje np. samochód o wartości 30 czy 40 tys. zł., to jedzie do stacji autoryzowanej, żeby auto sprawdzić i oczywiście płaci za przegląd. Kupując natomiast nieruchomość za 400 tys. zł bardzo rzadko klient jest przekonany, że trzeba zwrócić się do jakiegoś doradcy żeby zbadał czy to jest dobra nieruchomość, warta ceny, jaka jest jej sytuacja prawna. Kwota przeznaczona dla pośrednika jest naprawdę niewielka w porównaniu z ceną transakcji i ryzykiem jakie można ponieść dokonując wyboru bez doradcy.

Szukając fachowej pomocy w sprawdzeniu jakości oferowanego lokalu można znaleźć wśród ogłoszeń anons tej treści: doświadczony inżynier pomoże w odbiorze mieszkania. Z pozoru taka oferta wygląda rzetelnie, natomiast z praktyki wynika, że inżynierowie, to najczęściej osoby zatrudniane do podważania kompetencji dewelopera, oczywiście za odpowiednie kwoty. Współpraca z doradcą na rynku nieruchomości, pośrednikiem, który jest dobrym fachowcem, to jeden z najważniejszych elementów transakcji.

DP: W czasie boomu inwestycyjnego sprzedawano z równym powodzeniem mieszkania małe i duże. Jaki metraż cieszy się teraz największym powodzeniem?

- Są to głównie mieszkania trzypokojowe o powierzchni 60 - 70 m kw., ale również mniejsze 40 - 50 metrowe. Z mieszkań jednopokojowych najbardziej poszukiwane są jak najmniejsze, dwudziesto-kilku metrowe. Często rodzice kupują takie kawalerki dla studiujących dzieci, a wtedy istotną rolę gra jak najniższa cena.

DP: Czy klienci w Krakowie są bardziej wymagający niż np. w Warszawie albo Wrocławiu? Czym różnią się ich preferencje?

- Rynek warszawski, wrocławski, krakowski to są całkiem inne rynki. Każdy ma swoją specyfikę. Klient oczekuje czegoś innego. Jeśli dochodzi do transakcji mieszkaniowej w Warszawie, to nie do rzadkości należą sytuacje, że przed sprzedażą lokal maluje się, montowane są szafy wnękowe, tak że klient może się wprowadzić z dnia na dzień. W Krakowie natomiast każdy klient ma inne wymagania, lubi przebywać na budowie, wpływać na ostateczny kształt mieszkania. Sam aranżuje wnętrze, wybiera kolor ścian, rodzaj płytek, kafelków, decyduje czy w mieszkaniu będzie parkiet lub panele. Na przykład w realizowanej przez nas aktualnie inwestycji w Zielonkach żadne z ponad 20 mieszkań nie ma takiej samej aranżacji.

DP : W związku z trudną sytuacją ekonomiczną uruchomiony został rządowy program "Rodzina na swoim", który ma ułatwić finansowo budowę taniego domu lub kupno pierwszego mieszkania. Czy w Krakowie są osoby, które decydują się na zaciągnięcie kredytu na preferencyjnych warunkach?

- Wielu klientów pyta ostatnio o ten program. Są to jednak osoby, które nie mają wystarczającej wiedzy na jego temat. Chciałyby skorzystać z programu, ale nie znają kryteriów dotyczących swojego statusu majątkowego, czy średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, który dla Krakowa wynosi aktualnie 4979,8 zł. W warunkach krakowskich trudno jest osiągnąć taki pułap cenowy (4989,8 zł za m kw. - cena zakupu u dewelopera). Jeśli ktoś przygotowuje teraz inwestycję może będzie mógł ją jeszcze inaczej skalkulować, natomiast moim zdaniem dopasowanie programu do inwestycji, które się już rozpoczęły jest mało realne. W innych miastach wskaźnik przeliczeniowy jest o wiele wyższy niż w Krakowie.

Rozmawiała: Danuta Orlewska

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy